Può sembrare un’idea semplice: abbassare il pavimento di un locale al piano terra o seminterrato per guadagnare qualche centimetro d’altezza e rendere più vivibile una taverna o un piccolo negozio. In realtà, dietro un intervento del genere si nascondono più complessità di quanto si immagini.
Il problema principale è capire fin dove arriva il diritto del singolo e dove comincia quello del condominio. Quando si effettuano scavi che interessano il pavimento, infatti, si rischia di "sconfinare" nel territorio delle parti comuni, come sottosuolo e strutture portanti dell’edificio. Vediamo allora cosa è importante sapere.
Modificare… entro certi limiti
Il Codice civile consente a ciascun condòmino di eseguire modifiche all’interno della propria unità immobiliare, purché non si arrechi danno alle parti comuni né si comprometta la stabilità o la sicurezza dell’edificio. Prima di iniziare, però, è obbligatorio informare l’amministratore, che deve poter valutare se l’opera può comportare rischi per la struttura.
Nel caso dell’abbassamento del piano di calpestio, i rischi non mancano: scavando per ottenere più altezza utile, si può arrivare a toccare le fondazioni o a modificare il solaio che separa due unità. A quel punto, l’intervento esce dalla sfera privata e coinvolge elementi strutturali che appartengono a tutti i condòmini.
Quando serve il consenso del condominio
Se l’intervento riguarda soltanto la rimozione di vecchie pavimentazioni o sottofondi, di norma sono sufficienti una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata) e una comunicazione all’amministratore. Ma se si scende più in profondità, alterando la quota originaria del pavimento o toccando il sottosuolo, allora la questione cambia.
Il sottosuolo, salvo diverso titolo, è considerato parte comune. Nessun condòmino può quindi scavare o ampliarlo per conto proprio, perché così facendo si approprierebbe di uno spazio che appartiene anche agli altri. In questi casi, serve non solo un progetto strutturale redatto da un tecnico, ma anche il consenso del condominio.
Conseguenze di un intervento non autorizzato
Nel caso in cui un condòmino proceda comunque con i lavori, senza autorizzazioni o comunicazioni preventive, l’amministratore ha il dovere di intervenire per tutelare le parti comuni, anche senza una delibera assembleare. Può chiedere la sospensione delle opere o il ripristino dello stato originario, se necessario anche per via giudiziaria.
Inoltre, quando l’intervento comporta una vera e propria occupazione del sottosuolo comune, come ad esempio l’abbassamento del pavimento sotto la quota originaria dell’edificio, si configura un’appropriazione di un bene collettivo. In tal caso, oltre all’obbligo di ripristino, può essere disposta una sanzione economica per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione.
Va però precisato che non tutte le violazioni comportano automaticamente un risarcimento. Per ottenere un indennizzo, il condominio deve dimostrare di aver subito un danno concreto, come la perdita di possibilità di utilizzo o di sfruttamento economico dello spazio comune.
Il buon senso prima di tutto
Abbassare il pavimento, dunque, non è vietato in assoluto, ma va fatto con tutte le cautele. Prima di avviare i lavori, è sempre consigliabile rivolgersi a un tecnico che verifichi la fattibilità dell’intervento, predisporre la documentazione edilizia necessaria e informare l’amministratore allegando una breve relazione.
Un gesto di trasparenza che evita fraintendimenti e, soprattutto, contenziosi.