L’imposta sulla casa continua a essere una delle voci più rilevanti nel bilancio dei proprietari immobiliari, ma anche quest’anno resta attiva una delle agevolazioni più utilizzate in ambito familiare: la riduzione Imu per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito. Più che di esenzione, però, è corretto parlare di sconto fiscale, perché il beneficio consiste in una riduzione del 50% della base imponibile su cui viene calcolata l’imposta. La misura riguarda i casi in cui un’abitazione viene concessa gratuitamente a un familiare stretto, nel rispetto di condizioni precise stabilite dalla normativa.
Come funziona l’agevolazione
L’agevolazione sul comodato d’uso gratuito nasce per disciplinare e favorire la concessione di immobili tra familiari, in particolare tra genitori e figli. Quando vengono rispettati tutti i requisiti previsti, il proprietario può beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile Imu relativa all’abitazione concessa gratuitamente. Il vantaggio non comporta quindi l’azzeramento dell’imposta, ma una diminuzione dell’importo dovuto. Il beneficio riguarda soltanto gli immobili a uso abitativo che non rientrano nelle categorie catastali considerate di lusso. Sono quindi escluse le abitazioni classificate come A/1, A/8 e A/9, cioè immobili signorili, ville e castelli o palazzi di particolare pregio. Restano fuori anche le seconde case affittate e gli immobili destinati a utilizzi diversi da quello residenziale.
Pertinenze e immobili ammessi
La riduzione Imu può estendersi anche alle pertinenze dell’abitazione concessa in comodato. Rientrano in questa categoria, ad esempio, box auto, cantine, soffitte o magazzini, purché siano collegati all’immobile principale e risultino correttamente classificati dal punto di vista catastale. Le categorie più frequenti sono C/6, C/2 e C/7. Anche in questo caso sono previsti limiti specifici: l’agevolazione può applicarsi a una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale. Questo significa che il beneficio non si estende automaticamente a tutte le pertinenze eventualmente collegate all’abitazione, ma segue il criterio previsto dalla disciplina Imu.
I requisiti da rispettare
Per ottenere la riduzione del 50% devono essere rispettate contemporaneamente più condizioni. Il comodato deve riguardare esclusivamente il rapporto tra genitori e figli; il proprietario deve risiedere nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso gratuitamente; il comodatario deve stabilire la propria residenza nell’abitazione ricevuta; il proprietario non deve possedere più di due immobili abitativi complessivi. La regola sulle proprietà immobiliari è uno degli elementi centrali della misura. Il comodante può possedere l’immobile dato in comodato e, al massimo, un’altra abitazione utilizzata come propria residenza principale. Se risultano ulteriori immobili abitativi, anche situati in Comuni diversi, il diritto all’agevolazione viene meno.
Contratto, dichiarazione e scadenze
Lo sconto decorre dal momento in cui il contratto di comodato d’uso gratuito viene registrato e il beneficiario trasferisce la residenza nell’immobile. Il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula. Prima della registrazione e del cambio di residenza, l’Imu resta dovuta in misura ordinaria. Non è invece necessario presentare una dichiarazione Imu specifica solo per accedere alla riduzione, perché i Comuni possono verificare i dati relativi ai contratti registrati. La dichiarazione resta però necessaria quando intervengono variazioni non già conosciute dall’amministrazione comunale. Le scadenze restano quelle ordinarie: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre.
Gli altri casi di riduzione Imu
La riduzione del 50% della base imponibile non riguarda soltanto gli immobili concessi in comodato gratuito a figli o genitori. La stessa agevolazione è prevista anche per i fabbricati dichiarati di interesse storico o artistico e per quelli considerati inagibili o inabitabili, purché non possano essere effettivamente utilizzati. Resta inoltre prevista l’esenzione Imu per gli immobili occupati abusivamente da terzi. In questo caso, il proprietario deve aver presentato denuncia all’autorità giudiziaria per violazione di domicilio, occupazione abusiva o invasione di terreni o edifici. Anche per questa fattispecie, il riconoscimento del beneficio è legato al rispetto degli adempimenti richiesti.